金九当前,如何买房?

摘要: 财富效应很美,但背后是一张网,而你不要主动跳进去!

09-11 20:12 首页 南京城记


再有半个月,南京楼市调控就将满一年。就在各路购房者们都在猜测这次的金九银十究竟能释放多少热点的限价房源时,又有城市传来了限购声音。


从热点城市到全国各地,调控似乎都没有要放松的意思,南京同样如此。


限购、限贷、限价、限售、限商,各部门多方位为房价平稳运行保驾护航,到加快居住用地供应(相关推荐:预测房价,不如研究土地)、商品房配建保障房(保障房价格出炉:河西南、城东均价6000元/平!)、完善租赁制度(相关推荐:南京最新租赁新政!含官方解读)、实行一系列人才安居政策等(相关推荐:重磅:《南京市人才安居办法》出台!购房最高补贴200万!附解读!),甚至房贷也在不停收紧(相关推荐:房贷研究报告:银行都“没钱”了,房价还会涨吗?),严打违规捂盘、禁止房号费,一步步在规范市场。



Part 1 | 壹


事实上,楼市在进一步收紧。南昌市房管局于近日发布,“三限房”新政。


文件规定,商品房住宅销售及转让过程中限房价、限对象、限转让,5年不得转让,摇号选房,不得捆绑销售。主要有4个亮点


亮点01:销售价不得高于土地出让时约定的限制房价


开发企业对外销售"三限房"时,其销售价格整体均价不得高于土地出让时约定的限制房价,单套住宅销售价格实行明码标价、一套一标制度;不得有在标价之外加价销售、收取任何未予标明的费用、捆绑销售等违规行为。


亮点02:哪些人优先购买?


"三限房"销售,应优先满足本市户籍在市区无自有住房的成年市民,并限购一套。不得采取打包销售、集体购房等方式销售,不得自留。


亮点03:怎么买?


开发企业及其委托的代理销售机构对外销售商品住宅时,购房人积累大于可供房源的,应采用由公证机构现场公证的公开摇号方式对外公开销售。摇号方案、参摇名单以及摇号结果须现场对外公示,并在销售前 3 个工作日报市住房保障和房产管理局备案。


亮点04:5年内不得转让


"三限房"购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5 年内不得转让。通过继承方式取得的"三限房",继承人须达到转让限制时限后方可转让。




Part 2 | 贰


南京政府一系列的政策手段,特别是“公证摇号”,让越来越多真正有居住需求的刚需、改善一族又看到了希望,不管怎样,对于好的房源,摇一摇。


尽管市场房源暂时性的供货不足还会不时出现热点区域一房难求的局面,但未来大量的现房销售、待拍土地,已经让居者有其屋变得不再是一句简单的口号。


房产的巅峰到平稳甚至低谷,有时只差一个“预期”


从去年10月的新房成交量和去年12月至今的价格涨跌,或许说明不了多少问题,但所少还是能说明一点:调控之猛,楼市确实较2016年的疯狂是降温了。



Part 3 | 叁


在今年的市场下,在考虑买什么前,还要先搞清楚政策,弄清楚要怎么买,能不能买?下面就最新的购房政策、贷款利率和热点问题解答做一个简单梳理。






从一线城市北上广深,到一线城市的都市圈;从二线城市南京杭州厦门成都,再到二线城市都市圈。举国调控到局部前所未有的宏大,一再体现了调控决心。相比厦门杭州,南京楼市的调控思路可以说是全面、温和又坚定,一点点将投机分子的门收窄。


2017年的南京,在规划方面迎来了年满2周岁的江北新区,河西南、江心洲、南部新城“十三五”期间新规划;高淳、溧水、仙林也有副中心的定位与规划;交通方面,开建9条地铁,教育方面多所优质中小学花落各家板块;在城市定位方面更是迈上了新台阶,力图成为“新一线”城市


而在楼市方面,却经历一场从巅峰到逐渐平稳的过程。


一般而言,楼市是政策市,政策前提下再谈其它。从去年开始,南京迎来一连串的楼市调控,今年还升级了部分措施,甚至储备政策还有很多,也不排除有对房地产新的定位与措施。


当然,现在很多人在关注中高端板块的热点楼盘,然而热点虽好,一二手严重倒挂,部分改善区域的二手房甚至在近期创了新高,但这些限价新房却在沉默等待:一个靴子的落地


这个靴子的时刻,目前看来是10月中旬的会议。


严苛的限价会不会松?不会。不可能在新的定位之前卸载。

调控会不会松?目前不会。


买房不是买菜,前者是低频的重大决策,后者是日常生活。一定要根据自己的实际需要去考虑置业,不追风,不被洗脑,也不要试图竭尽全力的放大杠杆却买了“一套好多年”的房。


房子诚可贵,安全价更高寒来暑往,秋收冬藏。在这貌似有亢奋余温的世道里,要注重现金流,要注重房产标的物的选择。


有时候,财富效应很美,但背后是一张网,而你不要主动跳进去,成为承担变革代价的牺牲品。


Part 4 | 热点问答


Q1:外地有房,公积金贷款尚未还清,在南京购房首付比例多少?

A1:首先要符合外地人购房条件:能够提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明。有公积金贷款,要看征信报告上是否有贷款记录,有的话首付八成。


Q2:首套房贷款还清已经售卖,再次买二手房房贷利率要上调吗?

A2:首付比例要提高到五成,但是利率依旧按首套房执行,具体视各家银行对首套房的利率而定。


Q3:我有购房资格,目前有一套商铺有贷款,请问在南京贷款买房首付比例是多少?

A3:商铺贷款记录不计算在住房贷款里的,所以依旧算首套房,首付三成。


Q4:我一年前商业贷款买的房,现在能否换成公积金贷款?

A4:不能,但是可以提取公积金逐月还贷。


Q5:半年前买的新房,2018年才能拿房办产证,请问房子什么时候才能出售?

A5:自从5月14日出台新政后,很多人都以为自己的房子不能买卖了,其实未必,具体参考备案和网签的时间。新政规定:新购房购房人(家庭、单位)取得不动产权证后,3年内不得转让。

但是以下情况不受影响:

新房2017年5月14日之前备案;

二手房2017年5月14日之前网签。


Q6:南京现在新购住房3年不能买卖了,那么通过赠与方式转让可以吗?

A6:目前南京对赠与房产实施限购政策:通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房;通过赠与方式取得住房的家庭或居民,取得人需具有购房资格,并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。

而且现在也不是一定不能卖房,以下情况不受影响:

新房:2017年5月14日之前备案

二手房:2017年5月14日之前网签

所以具体要看是不是5月14日以前备案的,如果是,可以买卖。


Q7:在读研究生,非南京户口有购房资格吗?

A7:目前不可以,必须取得学位且提供在南京工作的证明。


Q8:本人在外地工作,硕士学历,请问是否符合硕士购房不需要提供社保证明的规定?

A8:不符合,必须在南京工作的硕士学历人才(年龄40周岁以下)开新购时才可以不提供社保证明或纳税证明,并且开新购的时候要提供在南京工作的劳动合同。


Q9:看上一套回迁房,有不动产权证,请问能贷款吗?

A9:商品房,已购公房(房改房),公寓,经济实用房,满5年的经济适用房,回迁性质或康居,安居性质的房屋,按经济适用房管理的房屋,都可以直接上市交易,也可以贷款。


Q10:南京本地家庭,名下有1套房产,且贷款未结清。还可以买房吗?

A10:以家庭为单位,可以再购买一套房。首付8成,利率上浮基准利率10%(5.39%)。


Q11:我目前在南京有一套房,贷款未还清,想再买一套的话,首付几成?

A11:首先,要看您是单身还是以家庭为单位庭(指夫妻双方?未成年小孩或者离异带未成年小孩)购房,如果是单身,已经有一套房,那么按照政策已经不能再买房;如果是以家庭为单位,可以再买一套,贷款未还清,再买首付八成。


Q12贷款夫妻双方都需要提供征信报告吗?还是只要贷款的一方提供征信报告就可以了?

A12:贷款查夫妻双方的征信报告。


Q13:我申请了商业贷款,如果遇到国家调整利率,对于批贷未放款业务是否会有影响?

A13:在批贷未放款的情况下,根据银行要求,贷款利率以放款时的国家规定的利率执行。


Q14:购买一套二套房,交易合同已经签过了,但是还没面签,现在得知银行贷款利率上调了,是否影响我的贷款?

A14:影响,这种情况属于批贷未放款,根据银行要求,贷款利率以放款时的国家规定的利率执行。


Q15:非南京户口,已在南京连续缴纳两年社保,但是没有办理居住证,有购房资质么?

A:购房不需要办理居住证,但是如果需要公积金贷款或者组合贷款的话,批贷的时候要居住证;另外,外地人办理积分落户也要提供居住证。


Q16:夫妻首次购房时双方贷款,现在贷款还清了,把房子卖掉再买的话能算首套房吗?

A16:可以算首套房,但只要有过贷款记录,再买房首付就要5成。


Q17:我是外地人,有高级职称,50岁,是不是可以不受社保限制在南京买房?

A17:目前南京的购房政策是:40周岁以下,硕士及以上学学历(必须有学位证),或者高级职称(正高或副高),可以不受社保的限制直接买房,但需要再填写一份《人才就业(创业)情况具结书》。40岁以上不符合要求。


Q18:二手房交易出件要多久?

A18:目前二手房买卖抵押登记已经从原有10个工作日提速到5个工作日办结。所以按规定现在5个工作日就可以完成出件了。


Q19:不是本地人,在南京工作,去年因为换工作断了三个月的保险,后来补缴了,补缴之后目前满两年,请问可以购房吗?

A19:外地人买房需要提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明:

1、社保或纳税证明要求3年内,累计2年及以上;

2、补缴的不认,无法获得购房资格。


Q20:购买的二手房面积只有49平多一点,首付是否要提高?

A20:房屋面积过小的话银行可能会拒贷,但是四十几平米还是可以贷款的,您这种情况如果是首套房,首付要至少3.5-4成,利率上浮5%或者10%,具体视银行政策而定。

Q21:我有南京集体户口,外地有一套房,无房贷,再在南京买算二套吗?

A21:有南京集体户口就有购房资格。外地有房但无房贷,在南京购房算首套。


Q22:南京购房面积对入户的数量有限制吗?

A22:虽然现在实行积分落户政策,但是购房面积对入户的数量依旧有影响,一般是20平米一个人。


Q23:公积金缴存额较高,办理完逐月代扣还公积金月供后,还款后剩余部分可否从公积金账户里取出?

A23:不能,不论是市属公积金还是省属公积金都不能取出。若客户的公积金缴存额度较高,在办理了公积金逐月代扣后,即便公积金每个月的账户都有结余,也只能留存在公积金账户中。


Q24:我是南京本地人,之前用公积金贷款了一套房子(已结清),请问再买房子还可以使用公积金贷款吗?

A24:二次使用公积金贷款,认房又认贷,具体包括以下方面:

认房:以家庭为单位,查询南京范围内登记在其名下和备案在其名下的住宅套数及现有房屋面积(名下房屋总面积≤100平米或人均面积≤32平米);

认贷:以家庭为单位,南京公积金系统查询公积金贷款记录(上一次公积金贷款结清)。

如果使用省属公积金,需满足:以家庭为单位(夫妻双方加未成年小孩),目前名下房产套数≤1套,目前名下房产≤100平米且人均面积≤32平米;如果使用市属公积金,需满足:名下房产≤100平米或人均面积≤32平米。


Q25:在南京已经有两套住房,想再购买一套安置房,还能买吗?

A25:根据新政规定,回购安置房不限购。因征收采取货币化安置而再次购房的,在购买被征收房屋套数或面积及以下住房时,不执行住房限购政策。


Q26::有购房证明,但是外地有两套房贷款,在南京买房还能贷款吗?

A26:名下有两套住房且有贷款没有还清,根据目前的限购政策,这种情况无法再在南京贷款。


Q27:南京家庭,名下有全款房,可以开出购房证明,无贷款记录,想贷款买房首付比例是多少?

A根据目前政策,以家庭为单位,可以购买两套住房。名下已经有一套房子,再买一套的话属于二套房,首付五成。


Q28:父亲去世后留下一套房子,经过法院调解过户给我,但是我名下已经有两套房子,请问这种情况下怎么办?

A28:按目前规定,因司法判决、司法调解取得不动产的,不执行限购政策;因司法拍卖取得不动产的,按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格。


Q29:购房证明过期或遗失怎么办?

A29:购房证明的有效期为180天。购房证明如过期,可重新申请开具,在重新申请时应交回原购房证明原件;购房证明如遗失,可申请补开。


Q30:购房证明开不下来,可以伪造一份么?

A30:凡当事人以虚假材料和不正当手段骗取或伪造购房证明的,一经查实,将同时按以下办法严肃处理:

(1)注销所骗取或伪造的购房证明;

(2)房屋交易管理部门不予办理房产交易备案,不动产登记机构不予办理不动产登记,已办理的予以撤销;

(3)骗取或伪造购房证明的不良记录,记入使用人、伪造人的个人或单位征信系统;

(4)构成犯罪的,移送公安机关处理。

凡当事人以虚假材料和不正当手段骗取购房证明的,一经查实,注销其购房证明并计入个人或单位征信系统。


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