冯仑:年轻人该选择大城市的一张床,还是小城市的一套房?

摘要: 拿人生头等大事买房子来说,选择大城市的一张床还是小城市的一套房,是个哲学的终极问题,但更是个经济问题。

10-31 07:59 首页 大猫财经



作者 | 冯仑

来源 | 冯仑风马牛


如果你遇到这样的一个选择,会怎么做?


据说北大有一位奇才,他发现每年春运的时候,一票难求,于是就开始琢磨怎么解决这个难题,他把售票员与站点之间的关系,每个窗口的上下班时间,售票人员的信息都研究透了,之后就在北大开了个窗口卖火车票。他的口碑很好,买票方便、服务周到,在他这里一定可以买到票。


可他还是放弃了卖火车票这份事业,选择去念哲学系的研究生。别人问他为什么选择哲学,他说觉得自己是一个哲学家,因为他每天都会问自己一个哲学的终极问题:从哪里来?到哪里去?



这很正常,人活于世,经常会面临一些两难的选择,会遇到终极拷问,但又必须做出选择。拿人生头等大事买房子来说,选择大城市的一张床还是小城市的一套房,同样是个哲学的终极问题,但更是个经济问题。


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有些网友留言问我:自己出身于小城市,现在在一二线城市工作,手里攥着爹妈给凑来的几十万,甚至一百多万,到底应该选大城市的一张床,还是在小城市买一套房?


手里有一百万,在老家这些钱能存款买房,但是在一线城市,可能连买一个开间的首付都不够。北上广深的「老破小」,怎么能跟家里的豪宅相比?可是打拼这么多年,又不甘心回到小城市,该如何选择呢?


有这样问题的人,一定是有那么一点积蓄,但也不是很多;至于那些完全没有能力购房的人,不在今天的讨论范围之内。


记得《奇葩说》讨论这个的话题时候,有个选手说,可以在大城市一张床上奋斗出小城市一套房。这相当于一个吐槽的答案,其实没有太大价值。



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从国际经验来看,当人均 GDP 处在 4000—8000 美金这个阶段的时候,房价每年都会上涨百分之五到十,目前国内大多数二线城市的人均  GDP 都处在这个阶段,因此总体来看,房价还有上涨的空间,但当人均  GDP 达到 12000—15000 美金之后,涨幅就会相对趋缓,甚至停下来。


如果这个时候在一线城市买房,就必须慎重,如果不是自住而是投资的话,那么尤其要慎重;理论上讲,如果你买小城市一套房,在未来的某一个阶段,房地产仍是三四线城市重要的经济成长动力,对这些城市而言,人均 GDP 离 8000 美金还有很大的距离,还是有很大的上涨空间,再加上现在整个三四线城市的房地产市场中高品质楼盘的供应也越来越多,大地产商也开始关注这些市场。


▲当大城市 GDP 达到一定程度时,房价趋于停滞


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所以如果能在三四线城市买到品质较好,位置核心,城市交通方便,配套很齐全的住宅,未来升值潜力是有保障的。房产的价格除了前面讲的 GDP 因素,还有其他一些因素也很重要。


第一,新房和二手房的销售比例。目前在北京,每成交两套房的话,就有一套二手房,一套新房,这意味着一手房和二手房的交易比例到了1:1。在纽约,假如一天能卖五套房,有四套都是二手房,一旦达到这个饱和度,新房的价格要想涨上去实际上比较困难。


第二,是人口。一个地方的人口如果绝对数在减少,那么这个地方的房价就没有支撑。反过来说,如果这个城市的人口每年都有净增加的数量,那么这个地方的市场是有支撑的。


第三,一些预期也很重要。比如政策规划,甚至是偶然因素,使这个城市的生活工作的空间距离发生了变化,由于大家对未来城市发展的聚集效应,预期可能会上升。预期的改变也会影响到当下的供求关系,进而影响到价格。


如果你买小城市的一套房,上面这几点都会提高未来房产价值,不论是自住还是投资,相比大城市,特别是一线城市要更划算。


▲《白蛇》丨房子意味着一切


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如果是做投资,目前看与其在一线城市买房,不如在一线城市租房,用省下的钱,在二线城市买一套长期拥有且可以升值的房子。当然,如果你在三线城市,房子的价格还不到一万一平米,有一百万的话,甚至可以买两套,或者三套,再加上按揭贷款,杠杆,到最后,甚至可以做一个住宅再加上商铺的组合。


那样,未来增值机会和成长的机会都会比较多,风险也不是太大。作为长期投资,显然是更合适,而不用纠结于蜗居在大城市的一张床,还是小城市的一套房。当然,不论是从目前政策释放出来的信号来看还是发展趋势来看,房子早晚会回归到居住的本质。


▲《武林外传》丨以房论成败


我刚才讲到的纯粹是从个人投资角度来看,而撇开了一些具体的个人因素,比如要不要结婚,要不要工作,孝敬父母等等。仅仅从经济行为来看,我们来回答这个问题实际上是一个经济学的问题,而不是一个哲学问题。


从经济学家的角度来说,任何的帐都能算清楚,任何经济利益都可以计算,但是从哲学上就很难讲了。尤其是把哲学当中的辩证法讲进来,其实一切都是又有解又无解,一切能确定又有两面性,所以哲学家讲不清楚这件事,而经济学家是可以的。这只是从经济学角度帮助大家理解,应该是选择小城市的一套房还是大城市的一张床。


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